Wohnung teilen
Eine große Einheit neu organisieren.
Wer eine große Wohnung oder ein Haus in zwei Einheiten teilt, schafft Wohnraum für Familie, Vermietung oder Verkauf. Die Teilung hat zwei Ebenen: die bauliche Trennung und die Teilung des Eigentums. Beide müssen nicht gleichzeitig erfolgen, ihre Voraussetzungen sollten aber früh zusammen betrachtet werden.
Bauliche Voraussetzungen
Für zwei eigenständige Wohnungen braucht jede Einheit:
- einen eigenen, abschließbaren Zugang
- eine eigene Küche und ein eigenes Bad mit WC
- trennende Wände und Decken mit ausreichendem Schall- und Brandschutz
- eigene Zähler und getrennte Versorgung, wo sinnvoll
- ausreichend Tageslicht und Lüftung in allen Aufenthaltsräumen
Der Grundriss muss so geteilt werden, dass beide Einheiten gut nutzbar sind. Häufig sind Treppenhaus, Eingang und die Lage der Leitungsschächte der größte Hebel.
Schallschutz und Brandschutz
Die Trennwand und die Decke zwischen zwei Wohnungen müssen höhere Schall- und Brandschutzanforderungen erfüllen als Wände innerhalb einer Wohnung. Im Bestand gelten häufig Besonderheiten, etwa bei Holzbalkendecken. Zusätzliche Ertüchtigungen sind oft nötig und beeinflussen Kosten und Raumhöhen. Lassen Sie das früh von Fachplanern einschätzen.
Genehmigung
Wird aus einer Wohnung ein Gebäude mit zwei Wohnungen, kann das genehmigungspflichtig sein, zum Beispiel wegen Stellplätzen, Erschließung, Brandschutz oder einer Nutzungsänderung. Ob und in welchem Verfahren, ist am konkreten Gebäude zu klären. Eine Bauvoranfrage kann Planungssicherheit schaffen.
Teilung des Eigentums
Soll jede Wohnung eigene Eigentumswohnung werden, folgen die Schritte Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungspläne und Teilungserklärung mit notarieller Beurkundung. In Gebieten mit Erhaltungssatzung kann zusätzlich eine Genehmigung der Stadt nötig sein.
Häufige Fragen
Kann ich aus einer Wohnung zwei Wohnungen machen?
Zunächst sind zwei Ebenen zu unterscheiden: die bauliche Aufteilung und eine mögliche Aufteilung des Eigentums. Für die bauliche Planung zählen unter anderem eigenständige Zugänge, Küchen, Bäder, Schallschutz und technische Versorgung. Welche Genehmigungen benötigt werden, ist für das Gebäude zu klären.
Was sollte vor der Teilung untersucht werden?
Prüfen Sie, ob beide Einheiten gut nutzbare Grundrisse erhalten und wie die Erschließung funktioniert. Leitungswege, Zähler und Nebenräume gehören ebenfalls in die Betrachtung. Für eine spätere eigentumsrechtliche Aufteilung sind zusätzlich die entsprechenden Unterlagen und die notarielle Begleitung erforderlich.
Was kostet es, eine Wohnung zu teilen?
Das hängt vom Zustand des Gebäudes und vom Umfang ab. Wesentliche Faktoren sind neue Bäder und Küchen, Schallschutz, Leitungswege, Brandschutz und ein zweiter Zugang. Ein belastbares Budget gibt erst eine Planung.
Brauche ich bei Mietwohnungen die Zustimmung der Mieter?
Bei vermieteten Wohnungen berühren bauliche Veränderungen mietrechtliche Fragen. Ziehen Sie dafür frühzeitig eine rechtliche Beratung hinzu.
Ihr Vorhaben konkret besprechen
Wenn Sie für Ihr Gebäude Varianten vergleichen, Unterlagen vorbereiten oder die nächsten Planungsschritte klären möchten, können Sie Ihr Vorhaben mit uns besprechen. Der Umfang der Unterstützung wird projektbezogen vereinbart.
Für den Einstieg hilfreich
Aktuelle Grundrisse, Grundbuchauszug oder Teilungserklärung (falls vorhanden) und Ihr Ziel für die Aufteilung.
KontaktWeiterführende offizielle Informationen: Stadt Stuttgart: Baurechtliche Verfahren. Die Anforderungen sind am konkreten Vorhaben zu prüfen.
Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Förderberatung. Vorschriften und Förderprogramme ändern sich; bitte lassen Sie Ihren Einzelfall prüfen.