Mehrfamilienhaus aufteilen
Von einem Haus zu mehreren Eigentumswohnungen.
Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt, kann Einheiten einzeln verkaufen, in der Familie verteilen oder getrennt beleihen. Die Aufteilung ist ein mehrstufiger Prozess aus Planung, behördlicher Bescheinigung und notarieller Beurkundung. Dazu kommen rechtliche und steuerliche Fragen, die Sie früh klären sollten.
Voraussetzungen
- Das Gebäude besteht aus Einheiten, die baulich abgeschlossen sind, siehe Abgeschlossenheit.
- Die Räume lassen sich eindeutig Einheiten zuordnen.
- Die vorhandenen Pläne entsprechen dem tatsächlichen Gebäude.
- Das Gebäude ist baurechtlich genehmigt.
Fehlt es an der Abgeschlossenheit, etwa weil eine Wohnung nur durch eine andere erreichbar ist, sind bauliche Änderungen vor der Aufteilung nötig.
Ablauf der Aufteilung
- Bestandsprüfung: Pläne, Genehmigungen, Zustand und Nutzung klären
- Planung: Aufteilungspläne, gegebenenfalls Anpassungen, siehe Aufteilungspläne
- Bescheinigung: Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
- Teilungserklärung: Notarielle Beurkundung, siehe Teilungserklärung
- Grundbuch: Anlage der Wohnungsgrundbücher
- Verwaltung: Verwaltung und Gemeinschaftsordnung festlegen
Vermietete Gebäude: Mieterrechte
Bei bereits vermieteten Wohnungen gelten besondere Regeln. Zum Beispiel haben Mieter beim ersten Verkauf einer umgewandelten Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht, und für Kündigungen wegen Eigenbedarfs gelten Sperrfristen. Dazu kommen gegebenenfalls Genehmigungspflichten in Gebieten mit Erhaltungssatzung. Beziehen Sie dazu frühzeitig rechtliche Beratung ein.
Steuerliche Hinweise
Beim Verkauf mehrerer Einheiten innerhalb kurzer Zeit kann steuerlich ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Auch Grunderwerbsteuer und Spekulationsfristen spielen eine Rolle. Klären Sie die Folgen vorab mit einem Steuerberater.
Häufige Fragen
Was kostet die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses?
Die Kosten setzen sich aus Planung, Behördenbescheinigung, Notar und Grundbuch zusammen. Wesentlich sind Zahl der Einheiten, Qualität der Bestandspläne und notwendige bauliche Anpassungen.
Wie lange dauert die Aufteilung?
Von der Bestandsprüfung bis zu den Wohnungsgrundbüchern vergehen oft mehrere Monate. Die Dauer hängt vor allem von Vollständigkeit der Pläne und Bearbeitungszeiten ab.
Ihr Vorhaben konkret besprechen
Wenn Sie für Ihr Gebäude Varianten vergleichen, Unterlagen vorbereiten oder die nächsten Planungsschritte klären möchten, können Sie Ihr Vorhaben mit uns besprechen. Der Umfang der Unterstützung wird projektbezogen vereinbart.
Für den Einstieg hilfreich
Aktuelle Grundrisse, Grundbuchauszug oder Teilungserklärung (falls vorhanden) und Ihr Ziel für die Aufteilung.
KontaktAllgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Förderberatung. Vorschriften und Förderprogramme ändern sich; bitte lassen Sie Ihren Einzelfall prüfen.