Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Was Ihnen allein gehört und was der Gemeinschaft.
Bei Eigentumswohnungen gehört nicht alles dem einzelnen Eigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte. Die Abgrenzung entscheidet über Zuständigkeit, Kosten und Zustimmungspflichten bei Umbauten.
Sondereigentum
Sondereigentum sind die Räume der Wohnung selbst und die darin befindlichen Bauteile, die verändert werden können, ohne Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen. Dazu gehören üblicherweise:
- nichttragende Innenwände
- Bodenbeläge, Innenanstrich und Putz an Innenwänden
- Innentüren und Einbauten
- Installationen innerhalb der Wohnung, ab Abzweig von der Hauptleitung
Seit der WEG-Reform 2020 können auch Stellplätze und bestimmte Freiflächen Sondereigentum sein.
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern gemeinsam. Dazu zählen:
- das Grundstück
- tragende Wände, Decken, Dach und Fassade
- Treppenhaus, Eingangsbereiche und gemeinschaftliche Räume
- Fenster und Wohnungseingangstüren, die nach allgemeiner Auffassung zum Gemeinschaftseigentum gehören
- Hauptleitungen und zentrale Anlagen
Für Reparatur, Instandhaltung und Veränderungen ist die Gemeinschaft zuständig. Welche Details im Einzelfall gelten, steht in der Teilungserklärung.
Sondernutzungsrechte
Terrassen, Gartenflächen oder Stellplätze werden häufig als Sondernutzungsrecht zugewiesen. Eine Wohnung hat dann das alleinige Nutzungsrecht, das Eigentum bleibt aber bei der Gemeinschaft. Kosten und Pflichten regelt die Gemeinschaftsordnung.
Was bedeutet das für Umbauten?
Bauliche Veränderungen im Sondereigentum sind meist frei, solange Gemeinschaftseigentum und Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt werden. Eingriffe in tragende Wände, Fassade, Fenster oder Leitungen betreffen dagegen das Gemeinschaftseigentum und brauchen in der Regel die Zustimmung der Gemeinschaft. Siehe auch Wanddurchbruch.
Häufige Fragen
Wem gehört der Balkon?
Meist ist der Balkon Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht für eine Wohnung. Ausnahmen stehen in der Teilungserklärung.
Wer zahlt die Fenster?
Wenn die Fenster Gemeinschaftseigentum sind, trägt in der Regel die Gemeinschaft die Kosten. Die Teilungserklärung kann abweichende Regeln enthalten.
Ihr Vorhaben konkret besprechen
Wenn Sie für Ihr Gebäude Varianten vergleichen, Unterlagen vorbereiten oder die nächsten Planungsschritte klären möchten, können Sie Ihr Vorhaben mit uns besprechen. Der Umfang der Unterstützung wird projektbezogen vereinbart.
Für den Einstieg hilfreich
Aktuelle Grundrisse, Grundbuchauszug oder Teilungserklärung (falls vorhanden) und Ihr Ziel für die Aufteilung.
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